销讲可以简单理解为卖点的集合，是项目所有卖点的排列组合。本质就是看：公司给你的销讲中，想着重凸显的卖点是什么？ 一般情况下，一个销售说辞，尤其是公司颁发的，基本分为以下几方面： 1、公司品牌，含发展历程、全国布局、开发规模、产品线、开发理念等。 2、项目介绍感性篇，很多是用影音室的宣传片。通过画面、高科技等简略的说一下项目立意。 3、落实到项目 沙盘军团：区域沙盘、大沙盘、户型沙盘 3.1、区域 1、经济发展潜力大，比如自然条件、人口、产业、政策利好 2、人民生活幸福，比如环境优美、交通便利、气候良好、基础设施建设过硬等 比如交通通达性（一般是地铁、高速、距离商业区、商务办公区的距离）、配套的齐全性（一般是学校、医院、商场、娱乐场所）、基建（一般是公园、景区、图书馆、体育场-尤其是体育场举办过什么赛事，哪个明星开过演唱会）等等。 总之就是：普通老百姓生活得方便、孩子上学方便、上下班方便、老人上医院方便、跳广场舞方便、买菜逛街方便、以后区域发展还有潜力。 3.2、项目 项目说辞要包含哪些内容呢？ 教个简单方法，你就看你们项目公司设计部包含哪些岗位就行了，他们对应的职责，基本就知道要讲哪些卖点了。 主要就是：设计部+物业！（一个是造房子的，一个是管房子的） 有规划专业（很多和土建一致）、土建设计师、景观设计师、精装设计师、机电（设备）设计师、水暖设计师、结构设计师。 规划布局——对应规划 建筑形态、外立面——对应土建 景观——对应景观 地下车位、储藏室——对应规划 户型——对应土建 精装——对应精装、对应水暖 智能化——对应精装、电器安装 物业——对应服务 首先，是项目的基本情况，包括： 项目位置，道路四至，地形地貌（如西高东低）、售楼处所在位置。 项目土地面积，容积率，总建面，分期开发情况，物业类型构成（比如围合式，X栋洋房Y栋高层周围两侧Z栋网点），是否配建幼儿园、学校等，总户数，预计可容纳总人口，停车位个数，车位配比，是否人车分流等等。总包是谁，设计单位是谁。 接下来，分价值点进行讲解：按照刚才对设计部内部分工进行的分析，从规划和建筑开始，最后利用客户“归家动线”设计，把卖点串联起来。 然后看完沙盘、看完户型，进入工艺工法展示区，就是另一套说辞了，这个别无它法，只能背熟。基本上，加上物业服务的内容，就可以构成销讲的基本内容。总之别死记硬背，找准脉络结构，提取段落大意以后，往里填充例证即可。